ค่าโอนบ้าน-ที่ดินไม่ได้มีแค่ 2% รวมทุกรายการที่ต้องจ่ายจริงหน้ากรมที่ดิน
ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้าน-ที่ดินที่กรมที่ดินมีอย่างน้อย 4 รายการ ไม่ใช่แค่ "ค่าโอน 2%" ที่คนพูดถึงกัน: ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน / ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (คำนวณขั้นบันไดจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง) / ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ถ้าผู้ขายถือครองไม่เกิน 5 ปี (ถ้าพ้นเกณฑ์จะเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน) / และค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ สำหรับผู้ซื้อที่กู้ธนาคาร ทั้งหมดนี้เป็นอัตราปกติ ณ ก.ค. 2569 — บางช่วงรัฐมีมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองสำหรับบ้านราคาไม่เกินเกณฑ์ โปรดเช็คประกาศล่าสุดก่อนนัดวันโอน เพราะส่วนลดนี้มีมูลค่าหลักหมื่นถึงแสน
สรุปใน 30 วินาที
- รายการหลัก: ค่าโอน 2% + หัก ณ ที่จ่าย + ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (หรืออากร 0.5%) + จดจำนอง 1% (ถ้ากู้)
- ใครจ่ายอะไร กฎหมายไม่ได้บังคับตายตัว — เป็นเรื่องตกลงในสัญญา ต้องเขียนให้ชัดก่อนวางมัดจำ
- บ้าน 3 ล้าน ค่าใช้จ่ายวันโอนรวมทุกฝ่ายอยู่ราวแสนกว่าบาทในอัตราปกติ
ตัวอย่างจริง: บ้านราคาซื้อขาย 3,000,000 บาท (ราคาประเมินเท่ากัน ผู้ขายถือครอง 3 ปี กู้เต็ม)
| รายการ | อัตรา | ยอดเงิน |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอน | 2% ของราคาประเมิน | 60,000 บาท |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถือครองไม่เกิน 5 ปี) | 3.3% | 99,000 บาท |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | ขั้นบันได | หลักหมื่น (ขึ้นกับปีถือครอง) |
| ค่าจดจำนอง (ฝั่งผู้ซื้อที่กู้) | 1% ของวงเงินกู้ | 30,000 บาท |
| รวมโดยประมาณ | ~200,000+ บาท |
ถ้าผู้ขายถือครองเกิน 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ภาษีธุรกิจเฉพาะ 99,000 บาทจะเปลี่ยนเป็นอากรแสตมป์เพียง 15,000 บาท — เส้นเวลาเส้นเดียวมูลค่า 84,000 บาท
ใครจ่ายฝั่งไหน ตกลงกันแบบไหนได้บ้าง
ธรรมเนียมตลาดที่พบบ่อย: ค่าโอน 2% แบ่งคนละครึ่ง ภาษีทั้งหลายฝั่งผู้ขายจ่าย (เพราะเป็นภาษีจากการขาย) ค่าจดจำนองผู้ซื้อจ่าย — แต่ทั้งหมด ต่อรองได้และต้องเขียนในสัญญาจะซื้อจะขาย โครงการบ้านใหม่บางแห่งจัดโปร "ฟรีทุกค่าใช้จ่ายวันโอน" ซึ่งมีมูลค่าจริงหลักแสน เอามาเทียบราคาบ้านระหว่างโครงการได้เลย
พลาดหนึ่งบรรทัด แพงกว่าผ่อนทั้งปี
คนซื้อจำนวนมากโฟกัสต่อรองราคาบ้านหลักหมื่น แต่ลืมต่อรองค่าใช้จ่ายวันโอนหลักแสน สมมติเจรจาให้ผู้ขายรับภาระค่าโอนทั้ง 2% ได้ = ประหยัด 30,000 บาทในตัวอย่างข้างบน — มากกว่าส่วนลดราคาที่เถียงกันครึ่งชั่วโมง และเทียบเท่าค่าผ่อนบ้านเกือบสองงวด เอกสารวันโอนจ่ายด้วยแคชเชียร์เช็คเป็นหลัก เตรียมล่วงหน้ากับธนาคาร ส่วนค่าธรรมเนียมย่อยหน้าเคาน์เตอร์จ่ายผ่าน QR พร้อมเพย์ได้โดยไม่มีค่าธรรมเนียมเพิ่ม
เช็คลิสต์ก่อนวันโอน
- ขอเลขที่โฉนดแล้วเช็คราคาประเมินทางการล่วงหน้า เพื่อคำนวณทุกรายการก่อนถึงหน้างาน
- เช็คมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองปีปัจจุบัน เงื่อนไขราคาบ้านและประเภทผู้ซื้อเปลี่ยนได้ทุกปี
- เขียนในสัญญาให้ชัดว่าใครจ่ายรายการไหน พร้อมตัวเลขประมาณการ
- เตรียมเอกสารส่วนตัวครบ (ดูรายการค่าธรรมเนียมเอกสารราชการอื่น ๆ ที่ ค่าทำพาสปอร์ต บัตรประชาชน ใบขับขี่)
- งบวันโอนควรแยกจากเงินดาวน์เสมอ อย่าให้เงินก้อนสุดท้ายมาจนตรอกหน้าเคาน์เตอร์ — ใครวางแผนการเงินก้อนใหญ่ อ่าน ทอง vs ฝากประจำ เพื่อจัดที่พักเงินระหว่างรอโอนด้วย
บ้านคือการซื้อครั้งใหญ่ที่สุดของชีวิตคนส่วนใหญ่ และค่าโอนคือบิลใบสุดท้ายที่มาถึงตอนเงินเหลือน้อยที่สุดพอดี — รู้ตัวเลขล่วงหน้าสามเดือน กับรู้หน้าเคาน์เตอร์ ให้ความรู้สึกต่างกันราวคนละโลก คุณอยากยืนอยู่ฝั่งไหน
อัปเดตล่าสุด: 20 กรกฎาคม 2569
คำถามที่พบบ่อย
ค่าโอนบ้านมีอะไรบ้าง นอกจากค่าธรรมเนียม 2%
มีภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายคิดขั้นบันไดตามปีถือครอง ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ถ้าผู้ขายถือครองไม่เกิน 5 ปี (พ้นเกณฑ์เสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน) และค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้สำหรับผู้ซื้อที่กู้ธนาคาร
ค่าโอนบ้าน ผู้ซื้อหรือผู้ขายต้องจ่าย
กฎหมายไม่ได้บังคับตายตัว เป็นเรื่องตกลงกันในสัญญาจะซื้อจะขาย ธรรมเนียมที่พบบ่อยคือแบ่งค่าโอน 2% คนละครึ่ง ภาษีฝั่งผู้ขายจ่าย ค่าจดจำนองฝั่งผู้ซื้อ จึงต้องเขียนให้ชัดก่อนวางมัดจำ
